Conseils & Infos pratiques > Location > Ce que la Loi Pinel a changé aux droits des baux commerciaux

Garant dans l’immobilier : ce qu’il faut savoir

Depuis 2014, la loi Pinel a apporté plus de transparence au bail commercial et a renforcé la protection du locataire.

Dans cet article, nous vous proposons de faire le point sur les droits et obligations de chacune des parties dans le cadre d’un bail commercial.

Sachez que nos conseillers d’Immoplus29 Entreprise sont à votre disposition pour vous apporter des renseignements supplémentaires ou personnalisés et qu’ils sont prêts à vous accompagner dans la recherche comme dans la contractualisation d’une location dans un cadre professionnel et commercial.
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La présence d’un état des lieux est une obligation du bail commercial

La loi Pinel a rendu obligatoire de réaliser à l’écrit un état des locaux avant l’entrée d’un locataire. Cette action et ce document amènent de la transparence dans la relation entre propriétaire-bailleur et locataire et elles permettent aux deux parties de s’appuyer sur un document de référence. Le locataire et le propriétaire-bailleur vont conserver chacun un justificatif de l’état des lieux qui est annexé au contrat de bail commercial.

Cet état des lieux peut être réalisé de façon amiable et contradictoire ou par un huissier (avec partage des frais entre les deux parties).

Si jamais l’état des lieux n’est pas réalisé, le propriétaire-bailleur ne peut plus se prévaloir d’une mise à disposition au locataire des locaux commerciaux en bon état et il ne pourra pas imposer à son locataire de les lui rendre dans le même état.

La possibilité d’un bail dérogatoire de 3 ans

Un bail commercial (« 3-6-9 ») garantit une location à un locataire pour 9 ans. Avec la loi Pinel, un bail dérogatoire (ou bail précaire) peut être conclu pour une durée de 3 ans, ce qui permet à un commerçant de vérifier la viabilité de son entreprise avant de s’engager dans un bail commercial de 9 ans. La loi Pinel prévoit aussi que si la durée du bail précaire dépasse 3 ans et qu’aucune des parties n’y met fin, le bail précaire est requalifié en bail commercial.

Encadrement renforcé du prix des loyers

Avant la loi Pinel et donc avant juin 2014, la révision du loyer était calculée en fonction d’un indice appelé Indice du Coût de la Construction (ICC). Parce que l’ICC s’est révélé être particulièrement instable, un nouvel indice applicable à partir du 1er septembre 2014 a été choisi. Il s’agit de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC).

L’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) se calcule sur la base de :

  • L’indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) ;
  • L’indice du coût de la construction ;
  • L’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur.

À l’issue des neuf ans d’un bail commercial, les parties peuvent choisir, ou pas, de renouveler le bail. Si le bail commercial est renouvelé, le propriétaire-bailleur peut décider de modifier le montant du loyer pour l’augmenter. Pour éviter des hausses importantes des loyers, la loi Pinel limite l’augmentation à 10 %.

La répartition des charges entre locataire et bailleur

Toujours dans une optique de transparence et d’encadrement des contrats de bail commercial, la loi Pinel a instauré une meilleure répartition des charges et des coûts des travaux entre le propriétaire-bailleur et le locataire.

Ainsi, il est prévu que le propriétaire-bailleur insère dans le contrat un inventaire précis qui regroupe les charges, les impôts, les taxes et les redevances qui sont en lien avec le bail commercial, et qu’il en précise la répartition entre lui et son locataire. Le propriétaire se doit d’entretenir les locaux et de les maintenir en état de fonctionnement.

En novembre 2014, le décret n°2014-1317 est venu préciser la liste des charges qui ne peuvent pas être imputées au locataire dans un bail commercial.

Les charges qui ne peuvent pas être imputées au locataire sont :

  • Les dépenses relatives aux grosses réparations (charpente, toiture, mise aux normes, etc.), les honoraires liés aux travaux ;
  • Les dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité avec une nouvelle réglementation ;
  • Les impôts comme la contribution économique territoriale (ou lorsque le bailleur est le redevable légal) ;
  • Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ;
  • Les charges, impôts ou taxes qui concernent des travaux relatifs à des locaux vacants.

Il est à noter qu’il convient d’être particulièrement vigilant au sujet de la taxe foncière qui peut être imputée au locataire si une clause particulière est insérée dans le contrat de bail.

Le droit de préférence pour le locataire en cas de vente

La loi Pinel et l’article L.145-46-1 du Code de commerce ont institué le droit de préférence qui permet à un locataire d’être prioritaire pour acheter le local commercial qu’il loue si le propriétaire-bailleur le met en vente.

Le propriétaire-bailleur est même tenu d’informer son locataire de la mise en vente du local commercial en lui envoyant un courrier recommandé (avec accusé de réception) ou en lui remettant ce courrier en main propre (contre récépissé).

Ce courrier du propriétaire-bailleur qui informe un locataire de la mise en vente du local commercial qu’il loue doit contenir les éléments suivants :

Ce droit de préférence institué par la loi Pinel est valable pendant 1 mois à partir de la réception de la lettre du propriétaire-bailleur. Ce délai est porté à 4 mois si le locataire réalise son acquisition avec un prêt bancaire.

Autre niveau de protection du locataire dans le cadre du droit de préférence, le locataire bénéficie d’un second droit de préférence si son propriétaire-bailleur fait le choix de vendre son local professionnel à un prix plus avantageux que celui annoncé à son locataire, ou à des conditions différentes.

Si le locataire accepte cette offre, la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois. Si ce n’est pas le cas, l’offre d’acceptation est sans effet.

Enfin, si le propriétaire-bailleur ne respecte pas le droit de préférence du locataire, ce dernier peut faire annuler la vente pour irrégularité.

Pour en savoir plus sur le bail commercial, pensez à consulter la page que nous lui avons dédiée.

Les quatre premiers paragraphes de l’article L.145-46-1 du Code de commerce qui doivent être communiqués dans le courrier qui informe un locataire que son local commercial est mis en vente sont les suivants :

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »

« Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. »

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