Location : tout savoir sur le bail commercial
La relation entre une propriétaire-bailleur de local commercial et son locataire est encadrée, codifiée et contractualisée par un bail commercial.
Ce document et son contenu sont strictement encadrés par la loi et nous vous proposons d’en découvrir les principales règles.
- Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
- En quoi consiste un bail commercial ?
- Les formalités pour conclure un bail commercial
- Enregistrement du bail commercial
- Les caractéristiques du bail commercial ?
- Quelle est la durée d’un bail commercial ?
- Quels sont les modes de résiliation du bail commercial ?
- Les différences entre un bail professionnel et un bail commercial
Sachez que les conseillers d’Immoplus29 Entreprise vous accompagneront aussi bien dans la recherche d’un local professionnel que dans les formalités contractuelles qui lient une entreprise au propriétaire de ce local ou de ces bâtiments.
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Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial, que l’on connaît également sous le nom de « bail 3-6-9 », est un contrat de location qui est conclu entre un locataire et un propriétaire de local commercial. Le plus souvent, la durée du bail est de 9 ans. Le local commercial concerné sert au locataire à l’exploitation d’une activité commerciale, d’une activité artisanale ou d’une activité industrielle.
En quoi consiste un bail commercial ?
Pour qu’un local soit éligible au statut de bail commercial, il doit répondre à certaines conditions. L’utilisation du local doit être pleinement dédiée à l’activité commerciale.
Immatriculation du locataire : Pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux, un locataire doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM), comme l’exige l’article L145-1 du Code de commerce. Ainsi, un locataire de local soumis à un bail commercial ne peut exercer que des activités de nature commerciale, artisanale ou industrielle.
Sont donc exclus l’exercice d’une profession libérale ou l’exercice d’une activité civile (même si la société locataire a une forme commerciale). Pour exercer ce type d’activité, il est possible d’avoir recours à un bail professionnel ou à un bail rural.
La destination des lieux : Seule l’exploitation d’un fonds de commerce est possible dans le cadre de la location d’un local via un bail commercial. La nature de l’activité exercée dans les lieux loués est d’ailleurs précisée dans le bail commercial. Cette activité ne peut pas être modifiée sans l’accord du propriétaire-bailleur. Sans accord du propriétaire-bailleur, le locataire s’expose à une résiliation du bail. Dans le cas d’une activité dite « connexe » ou complémentaire à celle indiquée dans le bail commercial, un locataire peut faire une demande de « déspécialisation partielle de l’activité ».
Les formalités pour conclure un bail commercial
Le bailleur se doit de rassembler divers documents qui doivent être obligatoirement fournis au locataire.
Les documents en question sont :
- L’état des risques naturels, miniers et technologiques ;
- Les risques de pollution des sols ;
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
- Le diagnostic amiante ;
- L’annexe verte (ou annexe environnementale), si la superficie totale du bien loué est supérieure à 2000 m2.
En complément de ces documents, le propriétaire-bailleur doit également transmettre au locataire toutes les informations à sa disposition qui concernent les sinistres qui ont donné lieu à des versements d’indemnités. Le propriétaire-bailleur doit aussi transmettre un prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois ans qui suivent la prise d’effet du bail.
Enfin, le propriétaire-bailleur doit obligatoirement prévoir l’organisation d’une visite d’état des lieux avant l’entrée dans les locaux de son locataire.
Enregistrement du bail commercial
Il faut savoir qu’un bail commercial, même non signé, a une valeur juridique. Il est néanmoins indispensable de faire enregistrer un bail commercial auprès d’un notaire ou du service des impôts de façon à en faire un acte authentique qui sera notamment opposable aux deux parties en cas de litige. L’article 739 du Code général des impôts indique que le montant des frais d’enregistrement d’un bail commercial est de 25 €.
Les caractéristiques du bail commercial ?
La révision triennale du loyer
Comme le prévoit l’article L145-33 du Code de commerce, le loyer d’un local commercial doit correspondre à sa valeur locative. Le montant du loyer est logiquement indiqué dans le bail. Le montant du loyer peut cependant être révisé tous les trois ans dans le cadre d’un bail commercial. Cette révision est soumise au respect de la variation de l’indice trimestriel de référence qui peut être soit l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).
Attention : dans certains cas, un déplafonnement du loyer peut être appliqué.
Les obligations des parties au bail commercial
Le propriétaire-bailleur se doit de garantir à son locataire la jouissance paisible des locaux et la réalisation des travaux de remise en état de ces locaux.
En contrepartie, le locataire s’engage à payer son loyer à échéance. Il s’engage aussi à limiter l’utilisation des locaux aux activités prévues dans le bail initial (et aux activités faisant l’objet d’une demande de déspécialisation, comme évoqué précédemment). Dans certains cas, le locataire est tenu de verser un dépôt de garantie au propriétaire-bailleur de façon à le prémunir des dégradations qui pourraient intervenir au cours du bail.
On peut aussi préciser que dans certains cas, le propriétaire-bailleur peut exiger le paiement d’un droit d’entrée dans les locaux aussi nommé « pas-de-porte ».
La prise en charge des travaux
En règle générale la répartition des charges entre le propriétaire-bailleur et le locataire est fixée dans le bail commercial. Le propriétaire se doit d’entretenir les locaux et de les maintenir en état de fonctionnement.
Ainsi, le propriétaire-bailleur est responsable des grosses réparations (charpente, toiture, mise aux normes, etc.), comme d’éventuels travaux imposés par l’administration.
Au sujet des travaux, on peut aussi préciser que le locataire ne doit pas être importuné par des travaux autres que les réparations d’ordre locatives (peintures, papiers peints, revêtement de sol, etc.).
Enfin, au sujet de la prise en charge des travaux, il convient d’examiner très précisément ce que le bail commercial prévoit.
Les travaux de mise aux normes d’un local commercial
Les travaux de mise aux normes d’un local commercial sont imputables au locataire ou au bailleur en fonction de la date de signature du bail, ainsi que de son contenu :
- Signature du bail avant le 5 novembre 2014 : le locataire est en charge des travaux de mise aux normes si le bail inclut une clause qui le stipule ;
- Signature du bail après le 5 novembre 2014 (bail sans clause dérogatoire) : le bailleur assume l’intégralité des travaux de mise aux normes ;
- Signature du bail après le 5 novembre 2014 (bail avec clause dérogatoire) : les gros travaux de mise aux normes sont à la charge du propriétaire-bailleur, les autres travaux sont à la charge du locataire.
Quelle est la durée d’un bail commercial ?
La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Le locataire peut néanmoins résilier le contrat lors des échéances triennales, d’où son nom de « bail 3-6-9 ». Il est donc possible de résilier un bail 3-6-9 après 3 ans et après 6 ans.
Mais d’autres types de baux commerciaux existent en dehors du bail commercial.
Location saisonnière
Destiné à s’adapter aux saisons touristiques (le plus souvent d’avril à septembre, ou pendant la période hivernale pour le secteur « montagne »), ce type de bail dure de 3 mois à 6 mois. Il est possible de le renouveler chaque saison, mais il n’est cependant pas possible d’exploiter le fonds de commerce en dehors de ces périodes, sous peine de requalification en bail commercial.
Bail dérogatoire
Aussi nommé bail précaire, le bail dérogatoire est prévu par l’article L145-5 du Code de commerce. Il permet de conclure un bail pour une durée maximale de 36 mois (3 ans). Comme le bail commercial, le bail dérogatoire concerne l’exploitation d’un fonds commercial ou artisanal. Il faut noter que, conformément à la Loi Pinel, si la durée du bail précaire dépasse les 3 ans et qu’aucune des parties n’y met fin, le bail précaire est requalifié en bail commercial.
Renouvellement d’un bail commercial
Sauf clause contraire (et écrite), le locataire dispose d’un droit au renouvellement de son bail. Pour mettre en œuvre son droit, le locataire doit demander le renouvellement de son bail par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 6 mois précédant l’expiration du contrat.
Le locataire ne pourra cependant pas faire valoir son droit au renouvellement du bail commercial s’il y a eu absence d’exploitation effective du fonds de commerce au cours des 3 années précédant l’expiration du bail.
Pour sa part, le propriétaire-bailleur dispose lui aussi d’un droit au renouvellement du bail. Ce droit lui permet notamment de réviser le montant du loyer.
Cession du bail commercial
Le locataire est libre de céder son bail à un repreneur (moyennant le paiement d’une indemnité pour ce droit au bail). Il faut tout de même savoir qu’une clause de solidarité peut exister et rend l’ancien locataire solidaire des impayés de celui à qui il a cédé son bail et qu’il existe aussi un droit de préemption de la ville/commune sur un droit au bail.
Quels sont les modes de résiliation du bail commercial ?
Il est possible de résilier un bail commercial dans deux cas de figure :
- À l’initiative du bailleur ou du locataire ;
- Par la mise en œuvre d’une clause résolutoire.
Résiliation par le locataire
Le locataire est libre de résilier son bail sous réserve de respecter le préavis et les modalités de résiliation (dont le règlement d’une indemnité) qui sont fixées dans le contrat qui le lie à son propriétaire-bailleur. Il faut aussi savoir que ni le redressement judiciaire, ni la liquidation judiciaire, ni le décès du locataire n’entrainent la résiliation automatique d’un bail commercial. Il s’agit donc pour un locataire d’être vigilant s’il souhaite résilier son bail commercial.
La résiliation par le bailleur
Elle est possible dans certains cas précis :
- Construction, reconstruction de l’immeuble existant ou surélévation de l’immeuble ;
- Réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage ;
- Exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ;
- Démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ;
- Cessation d’activité.
L’article L145-9 du Code de commerce prévoit que le propriétaire-bailleur doit :
- Envoyer un courrier au locataire au moins 6 mois à l’avance ;
- Ce courrier doit mentionner le motif pour lequel le congé est envisagé.
Le bailleur qui résilie le contrat (ou ne le renouvelle pas) sans justifier d’un motif grave et légitime doit verser une indemnité d’éviction au locataire en compensation du préjudice causé.
Par ailleurs, le locataire dispose d’un délai de 2 ans à compter de la réception du courrier du propriétaire-bailleur pour contester ce congé ou demander une indemnité d’éviction devant le tribunal.
Mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de bail
Pour résilier le bail de façon anticipée en cas de manquements de l’une des parties aux obligations du contrat, une clause résolutoire peut être insérée dans le contrat. Cette clause est souvent prévue pour sanctionner les locataires qui ont dégradé les locaux ou qui ne paient pas leurs loyers et leurs charges. La mise en œuvre de cette clause est néanmoins strictement encadrée par la loi :
- Le bailleur doit apporter la preuve du manquement contractuel ou de la faute imputable au locataire ;
- Le manquement doit être expressément indiqué dans le bail comme faisant l’objet d’une clause résolutoire ;
- Le bailleur doit faire preuve de bonne foi lors de l’application de la clause ;
- Le commandement fait au locataire de s’exécuter a été infructueux (un mois après sa signification par acte d’huissier).
Les différences entre un bail professionnel et un bail commercial
Durée
- Durée minimum obligatoire plus importante pour un bail commercial. Un bail commercial est obligatoirement conclu pour une durée déterminée d’au moins 9 ans, alors qu’un bail professionnel doit être conclu pour une durée de 6 ans minimum.
Résiliation
- Une possibilité de résiliation à tout moment pour le locataire avec le bail professionnel (préavis de 6 mois).
- Possibilité de résiliation anticipée du contrat de bail commercial qu’à l’expiration de chaque période triennale et en donnant congé au moins 6 mois à l’avance.
Renouvellement
- Aucun droit au renouvellement pour le locataire avec le bail professionnel.
- Le bailleur a la possibilité de mettre fin au bail professionnel à l’expiration de sa durée sans justification et sans contrepartie financière. Il doit informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois. Droit au renouvellement du contrat de location pour un bail commercial. Aucune clause du bail commercial ne peut priver le locataire de son droit au renouvellement.
Autres différences entre un bail professionnel et un bail commercial
- Bail écrit ou pas ? Un bail professionnel est obligatoirement rédigé par écrit. L’écrit n’est pas obligatoire pour un bail commercial (il est toutefois recommandé).
- Révision du montant du loyer. Elle peut intervenir dans un bail commercial à l’issue de chaque période triennale ou à tout moment en cas de clause d’échelle mobile. Avec un bail professionnel, il n’y a pas de révision, sauf si une clause du bail le prévoit.
- Révision du montant du loyer (bis). L’indice à retenir pour le calcul de la révision du loyer dans le cas d’un bail professionnel est l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Pour un bail commercial, c’est l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, et l’ILAT pour les autres activités.
- Sous-location. Le locataire sous contrat de bail commercial ne peut sous-louer son local que si une clause du bail le prévoit ou si le bailleur l’y autorise. Avec un bail professionnel, le locataire peut effectuer une sous-location, sauf si une clause du bail le lui interdit.
- Cession du bail. Elle est autorisée dans le cas d’un bail professionnel, mais elle peut être interdite totalement ou partiellement dans le contrat. Dans le cas d’un bail commercial, la cession ne peut pas être interdite dans le cas d’une cession du fonds commercial, industriel ou artisanal.
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