Faut-il acheter ou louer son local professionnel ?
Pour répondre à la question qui consiste à savoir s’il vaut mieux acheter ou louer ses locaux professionnels, il faut se poser les bonnes questions, à commencer par celle qui interroge la capacité d’une entreprise à s’engager financièrement sur du long terme ou celle qui interroge les évolutions prévues pour son activité à court terme.
Cet article va participer à structurer votre réflexion, à lui amener des pistes, à pointer les avantages comme les inconvénients de l’achat et de la location.
- Location ou achat : bien savoir à quoi et avec qui on s’engage
- Louer son local professionnel : une souplesse qui convient mieux aux jeunes entreprises
- La liberté de changer de local professionnel
- Moins de pression financière avec la location
- Les risques d’un contrat de bail
- Acheter des bureaux : la solution pour les entreprises matures
- Évaluer les inconvénients avant de se lancer dans un achat immobilier
Location ou achat : bien savoir à quoi et avec qui on s’engage
De façon assez schématique, pour étudier l’intérêt pour une entreprise d’acheter ou de louer ses locaux professionnels, il convient dans la grande majorité des cas de distinguer les jeunes entreprises des entreprises plus matures. En effet, l’achat et la location de locaux induisent des risques différents qui vont souvent mieux correspondre à l’un ou à l’autre.
Il faut aussi bien situer avec qui, et selon quelles conditions, la location ou l’achat engagent. Un locataire s’engagera avec un propriétaire-bailleur des lieux et un acheteur va s’engager auprès d’une banque.
Louer son local professionnel : une souplesse qui convient mieux aux jeunes entreprises
S’engager dans une location de locaux professionnels, cela amène à signer un bail commercial (voir notre article sur le bail commercial) ou un bail professionnel (voir les différences entre bail commercial et bail professionnel) pour encadrer les relations entre un propriétaire et un locataire.
La liberté de changer de local professionnel
Le principal avantage de la location de locaux professionnels, c’est qu’elle va permettre à l’entreprise d’adapter ses locaux à son évolution. Si tout se passe bien, l’entreprise et son activité vont croitre dans les premières années et elle va devoir adapter et redimensionner ses locaux. Ce sera sans doute plus simple de passer d’une location à une autre location que d’agrandir régulièrement (sans cesse ?) des locaux dont l’entreprise est propriétaire, au risque de manquer rapidement de place et de « vivre » sur un site et dans un bâtiment qui est constamment en travaux.
Mais la location a aussi ses règles. Il faut respecter les règles du contrat (bail), à commencer par le préavis avant de quitter une location. Ce préavis est le plus souvent de six mois. Sauf cas particulier, la résiliation d’un bail commercial 3-6-9 se fait au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans et selon les règles de l’article L.145-4 du code de commerce. Là encore, nous vous renvoyons vers notre article détaillé sur le bail commercial pour plus d’informations.
Moins de pression financière avec la location
Qui dit jeune entreprise, dit moyens financiers peut être plus limités et plus grande difficulté à s’endetter. Ainsi, là encore, d’un point de vue de l’engagement financier, la location de locaux professionnels semble plus simple et réaliste pour une jeune entreprise.
Le loyer de locaux professionnels sera le plus souvent nettement moins lourd que la mensualité de remboursement d’un prêt pour un achat. La location allège la pression financière et permet aussi de disposer d’une marge de manœuvre pour engager des investissements.
Le loyer peut aussi posséder un autre avantage non négligeable qui est celui, dans certains cas, de pouvoir être déduit du bénéfice imposable de l’entreprise.
Les risques d’un contrat de bail
Même si les engagements relatifs à la location de locaux professionnels peuvent sembler moins lourds que l’achat, il faut tout de même bien s’informer des contraintes et risques que peut imposer un bail commercial.
Le propriétaire-bailleur peut par exemple augmenter le loyer tous les trois ans (cette augmentation est néanmoins encadrée et limitée) et il peut aussi ne pas souhaiter renouveler le bail au bout des neuf ans. Dans certaines conditions, le propriétaire-bailleur peut même dénoncer le bail commercial avant son terme. (voir article sur le bail commercial).
Ce type de situations, si elles se produisent, peuvent amener l’entreprise à devoir se reloger.
Par ailleurs, un locataire de locaux professionnels ne peut pas entreprendre tous les travaux qu’il souhaite. Cela représente une contrainte et cela peut donner lieu à des négociations pas toujours évidentes avec le propriétaire-bailleur.
Ainsi, le locataire doit obtenir l’accord du propriétaire-bailleur pour :
- Aménager l’espace ;
- Créer de nouvelles salles de vie ;
- Créer de nouvelles cloisons.
Pour éviter de mauvaises surprises, il faut bien entendu vérifier le contenu de l’ensemble des clauses du contrat avant de le signer pour ne pas se retrouver coincé au moment de vouloir engager des travaux.
Il faut donc être particulièrement vigilant lors de la signature du contrat de bail et le mieux est de pouvoir s’appuyer sur les conseils d’un professionnel, comme Immoplus29 Entreprise.
Acheter des bureaux : la solution pour les entreprises matures
L’entreprise mature sait d’où elle vient, maîtrise sa route, ses finances et elle sait où elle va. Elle va plutôt chercher une solution synonyme de sécurité et d’engagement à long terme pour ses locaux professionnels.
L’entreprise mature qui va quitter la location pour l’achat de ses locaux n’aura plus de bail ou contrat à respecter et ses remboursements mensuels vont lui permettre de constituer un capital.
Pour acquérir des locaux professionnels, une entreprise dispose de trois options :
- Acheter un local au nom de l’entreprise. Cela permet à l’entreprise d’augmenter son actif puisque la valeur de la société va croître avec l’achat d’un nouveau local. D’un point de vue comptable et fiscal, les dépenses liées à l’investissement immobilier sont déductibles des bénéfices de l’entreprise (intérêts de l’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière). Enfin, si le bien acheté est neuf, l’entreprise peut aussi récupérer la TVA. S’il s’agit d’ancien, l’entreprise doit s’acquitter de droits d’enregistrement compris entre 6 et 8 % du prix.
- L’achat s’effectue au nom de l’entrepreneur. Cela permet à l’entrepreneur de se constituer un patrimoine personnel et il loue ses locaux à l’entreprise. Dans ce cas, l’entrepreneur est à la fois propriétaire et locataire et il maîtrise la situation tout en minimisant tous les risques évoqués précédemment dans le cas d’une location de locaux professionnels.
- La création d’une SCI pour l’investissement immobilier. La SCI achète le local professionnel en son nom. Chaque associé de la SCI devient propriétaire des parts sociales et perçoit une partie des loyers encaissés par la société. Cette option permet au gérant (également dirigeant de l’entreprise locataire ?) de se constituer des revenus supplémentaires tout en préparant sa succession.
Évaluer les inconvénients avant de se lancer dans un achat immobilier
Comme évoqué depuis le début de cet article, l’achat de locaux professionnels représente un engagement financier qui participe à priver l’entreprise d’une part de sa marge de manœuvre financière.
Certes, acheter ses bureaux, son lieu de production ou son lieu de vente offre de nombreux avantages. Cela offre de la liberté à un entrepreneur ou à une entreprise, cela envoie un signal très positif (stabilité, viabilité) aux investisseurs, aux partenaires et même aux clients. Mais il ne faut définitivement pas sous-estimer l’engagement que représente un emprunt bancaire et il faut bien avoir conscience qu’une entreprise qui est propriétaire de ses murs se revend parfois plus difficilement, car cela alourdit le prix de l’entreprise et donc l’engagement que vont devoir consentir les éventuels acquéreurs.
Le choix de louer ou d’acheter ses locaux professionnels doit donc résulter d’une réflexion dans laquelle chaque paramètre et argument doit être finement pesé. À la liste des avantages doit répondre celle des inconvénients.
Ce choix de louer ou d’acheter ses locaux professionnels est aussi lié à la personnalité de l’entrepreneur ou du dirigeant d’entreprise. Certains sont sages et prudents, d’autres vont être plus offensifs. Ce choix relève par ailleurs de la vision stratégique que peuvent porter les entrepreneurs ou les dirigeants d’entreprise pour leur projet.
Quoi qu’il en soit, il est toujours bon de se faire conseiller et d’écouter des experts.
Sachez que nos conseillers Immoplus29 Entreprise ont accompagné plus de 500 professionnels depuis 2007 en Cornouaille, dans tous les domaines et secteurs d’activités. Nos connaissances et notre expertise sont à votre disposition si vous le souhaitez. N’hésitez pas à nous contacter !
Nos agences sont ouvertes et nous sommes joignables du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 14h à 19h, le samedi de 9h à 12h et de 14h à 18h.
