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Tout savoir sur la vente d'un local commercial

La mise en vente d’un local commercial – ou la cession de local commercial – nécessite de respecter quelques étapes essentielles. Nous avons réuni dans cet article toutes les informations incontournables sur la vente « de murs » afin de vous apporter un bon niveau d’information sur le sujet.

Sachez que les conseillers d’Immoplus29 Entreprise peuvent vous accompagner dans la vente d’un local commercial et professionnel et que leur rôle est aussi de vous trouver le bon client. N’hésitez pas à nous contacter pour en parler ! Bonne lecture !

L'estimation du prix de vente d’un local commercial

L’estimation du prix d’un local commercial est un point de départ et une étape essentielle dans un projet de mise en vente. Cette estimation doit se faire avec justesse et c’est d’ailleurs ce que les conseillers d’Immoplus29 Entreprise s’appliquent à faire avec le plus grand soin. Cela peut sembler évident, mais il est toujours bon de rappeler que la surestimation du prix de locaux commerciaux risque de décourager les potentiels acheteurs et qu’une sous-estimation de ces locaux commerciaux va léser le vendeur.

On remarquera en résumé qu’une mauvaise estimation pénalise le vendeur dans tous les cas !

Comment s’estime la valeur d'un local commercial ?

Un certain nombre d’éléments entrent dans l’évaluation du prix d’un local commercial.

Les principaux critères sont :

L’environnement du local commercial

Est-il situé dans une rue passante ? Dans un centre-ville ? Dans un quartier ? Y a-t-il des transports en commun à proximité ? Y a-t-il un parking proche ? Y a-t-il des points d’intérêt à proximité ? Relève-t-on la présence de commerces « locomotives » dans le secteur ? Ce secteur est-il dynamique ? Le quartier doit-il subir des travaux ? Etc.

Les aspects techniques du local

Agencement des pièces, surface au sol, présence d’une vitrine et longueur de celle-ci, espace de stockage, présence d’une réserve ou d’une cave…

État du local

État général, date des dernières rénovations, nécessité de travaux, conformité aux normes…

Sécurité du local

Présence d’accès sécurisés, d’une alarme, d’extincteurs, d’issues de secours…

Ventes antérieures

Si le local déjà été vendu/revendu ou si un local comparable s’est vendu récemment, ces informations peuvent apporter des indications au sujet du prix d’un local commercial.

Quelques exemples d’atouts pour un local commercial en fonction de l’activité développée

Vendre un local commercial, c’est en connaître les forces et le potentiel. La fréquentation de la zone dans laquelle est implanté le local et son accessibilité peuvent aider à en déterminer l’activité et donc à cibler le profil des acheteurs qui pourraient être intéressés par le bien.

Voici quelques exemples :

  • Boutique de vêtements, parfumerie, droguerie, etc. : quartiers piétonniers et rues commerçantes, car habitants et touristes prennent plus facilement leur temps et sont même à la recherche de commerces.
  • Commerce de bouche (boulangerie, snacking) : alentour d’écoles, collèges, lycées, universités, présence d’entreprises, de stations de transports en commun. C’est l’idéal pour les jeunes actifs souhaitant déjeuner sur le pouce.
  • Restaurant : quartiers touristiques, animés et attractifs.
  • Commerce de proximité (pharmacie, fleuriste, coiffeur) : à implanter au cœur de quartier ou de bourgs, proche des familles et des écoles.

Distinguer local commercial et fonds de commerce

Le fonds de commerce et un local commercial (« les murs ») sont deux choses différentes qui peuvent se vendre en même temps (mais séparément) ou lors de deux ventes séparées. On peut d’ailleurs préciser que la vente d’un local commercial ne concerne que les murs. Tout ce que contient le local (matériel, mobilier, outillage, produits…) ne peut être vendu qu’avec le fonds de commerce et pas avec les murs.

Les six diagnostics obligatoires pour vendre un local commercial

La vente d’un local commercial ne peut se faire qu’après la réalisation de six diagnostics immobiliers obligatoires. La réalisation de ces diagnostics permet de conclure une vente en toute transparence et cela évite toutes poursuites judiciaires ou remise en cause du prix payé par l’acheteur. Ces diagnostics des locaux commerciaux doivent être réalisés par le propriétaire et leur coût est à sa charge.

Les six diagnostics qui doivent être effectués sont :

DPE tertiaire

Ce diagnostic est obligatoire depuis le 1er janvier 2011 pour la vente (comme pour la location). Il permet d’informer les futurs acquéreurs des performances énergétiques du bien immobilier et sur les énergies qu’il consomme.

Mesurage loi Carrez

Le diagnostic loi Carrez est obligatoire lors d’une vente, quelle que soit l’année de construction du local commercial, dès lors qu’il est en copropriété.

ERP (État des Risques et Pollutions)

Ce diagnostic permet de mettre en avant les éventuels risques encourus par une parcelle où se situe le bien immobilier. Il est aussi obligatoire pour la vente ou la location d’un immeuble bâti ou non bâti et doit obligatoirement être remis à l’acquéreur.

Diagnostic Technique Amiante (DTA)

Ce diagnostic indique à l’acheteur la présence d’amiante au sein du bien immobilier.

État parasitaire

Plus communément appelé « diagnostic termites et autres insectes xylophages », ce diagnostic a pour objectif d’informer l’acquéreur de la présence de parasites au sein du logement. En Finistère, 20 communes sont concernées par l’arrêté préfectoral en date du 15 juillet 2020, qui rend obligatoire de réaliser un diagnostic immobilier de l’état parasitaire en raison de la possible présence de mérule.

En savoir plus sur les diagnostics obligatoires pour la vente d’un local professionnel ? Pensez à consulter notre article complet sur le sujet : Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente et la location d’un local commercial ?

La mise en place de l'offre de vente

Pour vendre un local commercial, il faut bien entendu faire savoir que ce bien est disponible. Différents supports de communication existent, mais nous vous conseillons bien entendu de vous appuyer sur le savoir-faire d’une agence immobilière qui opère dans le secteur professionnel. C’est le cas d’Immoplus29 Entreprise qui, depuis 2007, a réalisé plus de 500 ventes dans le Finistère, sur un secteur compris entre Châteaulin et Quimperlé et entre Carhaix et le Pays bigouden. Confier la vente d’un local commercial à un professionnel, c’est aussi s’appuyer sur sa connaissance du secteur géographique et son réseau d’acheteurs (professionnels qui s’installent, qui s’agrandissent, investisseurs, etc.).

La signature du compromis de vente

Une fois que le vendeur et l’acheteur se sont rencontrés et sont tombés d’accord, il est possible de signer un compromis de vente. Cette étape n’est cependant pas obligatoire, mais elle est fortement conseillée. Un compromis de vente permet de définir avec précision les conditions de vente qui ont été convenues entre le propriétaire d’un local et son futur acquéreur. Le compromis de vente permet aussi d’indiquer les conditions préalables à la réalisation de la vente, comme par exemple l’obtention d’un prêt bancaire.

L'acte de cession du local commercial

L’ultime étape de la vente de locaux commerciaux est la signature de l’acte de cession qui officialise la transaction. Ce document doit être rédigé avec attention. Le prix de vente ainsi que les conditions de vente doivent impérativement être renseignés.

La vente d'un local commercial occupé par un locataire

Il est possible de mettre en vente un local commercial qui est occupé par un locataire professionnel.

Il convient néanmoins de respecter une procédure légale précise :

  • Informer le locataire du local de la décision de mise en vente par lettre recommandée avec accusé de réception (ou remise en main propre avec récépissé) ;
  • Le prix de vente souhaité, les conditions d’accès ainsi que le texte des 4 premiers paragraphes de l’article L.145-46-1 du Code de commerce doivent être communiqués dans le courrier (voir le texte ci-dessous) ;
  • À la réception du courrier du propriétaire, le locataire dispose d’un mois pour faire valoir son droit de préemption qui le positionne comme prioritaire pour faire une proposition d’achat ;
  • Ce droit de préemption devient caduc si le propriétaire d’un local commercial souhaite vendre à un descendant ou un ascendant ;
  • Si le propriétaire du local modifie le prix ou les conditions de vente après en avoir communiqué les éléments au locataire, la période de préemption d’un mois est réinitialisée et le propriétaire doit à nouveau informer le locataire, comme expliqué précédemment ;
  • Si le locataire accepte l’offre, la vente devra être réalisée dans les deux mois ;
  • Si le locataire a recours à un prêt bancaire, il devra en informer le vendeur. La réalisation de la vente devra alors se réaliser sous quatre mois, ce qui laisse le temps à l’acheteur d’engager toutes les démarches pour son prêt ;
  • Si le délai de 2 mois ou de 4 mois expire, alors l’acceptation de l’offre de vente ne sera plus valable.

Il faut noter que certaines ventes d’immeubles commerciaux ne donnent pas lieu à un droit de préemption du locataire si le local qu’il occupe est mis en vente :

  • Vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
  • Vente unique de locaux commerciaux distincts ;
  • Vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
  • Vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
  • Vente d’un local à l’époux/épouse du bailleur, à un ascendant (parent, grand-parent, arrière-grand-parent…) ou à un descendant (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant) du bailleur ou de son conjoint.

Les quatre premiers paragraphes de l’article L.145-46-1 du Code de commerce qui doivent être communiqués dans le courrier qui informe un locataire que son local commercial est mis en vente sont les suivants :

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »

« Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. »

N’hésitez pas à nous contacter

Nos agences sont ouvertes et nous sommes joignables du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 14h à 19h, le samedi de 9h à 12h et de 14h à 18h.

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